お知らせ

「競争原理」

ご存知のように日本の人口減少率は13年連続で拡大しています。
それは東京以外の地方に言えることで、この松山市においても例外ではありません。
この著しい人口減少は、あらゆる市場経済に大きな影響を及ぼします。

特に住宅を取り扱う「不動産業界」にとっても大問題です。

そのためか、他業界の人から挨拶代わりに

「住宅の需給関係はどうですか？人口減の中で空家も増えてるでしょう！」と念を押されます。

英語に「Pig Cycle（ピッグサイクル）」という市場経済のことわざがあります。

これは、豚肉の価格が上がると生産者が豚の飼育を増やし、価格が下がると飼育を減らすという、

供給のタイミングと価格との間にタイムラグが発生する現象のことです。

豚肉の価格が上昇すると、多くの農家が飼育を始めます。

しかし豚は出産から肉になるまで６か月以上時間がかかるため、その間は豚の飼育数が増え続け、

肉として出荷するころには供給過剰になって価格が下落してしまう現象です。

一般的には、商品の供給量は価格が上がると「増加」し、

逆に需要量は価格が上がると「減少」します。そして、需要が供給より多い場合は値段は上がり、

供給が需要より多い場合は値段は下がります。

市場経済においては、値段の上がり下がりによって需要と供給が周期的に調整されます。
それが、短期間に消費される食料品や飲料など非耐久消費財の場合は、

短期で需給調整されるからいいのですが、長期間使用される家具や車などの耐久消費財は勝手が違います。

特にその中でも住宅の場合は、木造の場合だと法定耐用年数で２２年、鉄筋コンクリート造ともなれば４７年です。

つまり、一度供給過多になると需給調整されないまま過多の状態が何十年も継続してしまいます。
従って人口減少が続く地方においては、既存住宅価格は下げ圧力が高くなる一方です。

もし、価格が上昇している所があるとすれば、それは土地価格の上昇分です。

そして、冒頭の「空室が増えて大変でしょう・・・あなたの業界も！」

という挨拶言葉は、このような事情を勘案すれば当然かもしれません。

数年前の松山市住宅土地統計調査によると借家空室率は推計で２１％と云われています。

現時点では、２５％の空室率と私達は推計しています

しかし、これは集団の平均値であって、市場経済で起こる競争の格差は加味されていません。

言い変えますと、松山エリアの賃貸物件の一つ一つが一様に７５％ではないということです。

入居率が１００％もあれば、８０％も６０％も５０％もあるのが現実です。

つまり、需給バランスがどうであれ、自由市場経済の競争原理が働き「勝ち組」と「負け組」に別れます。

要するに、平均的集団を抜け出す努力をした者だけが勝ち組になれます。

その意味で、供給過多になればなるほど弊社の役割は重く、

オーナー様から依頼された物件を如何にして「勝ち組物件」に仕上げていくか・・それがミッションなのです。