マンション管理委託とは
マンション管理は、居住者が快適に暮らすためにも重要で、マンションの資産価値の観点からも欠かせない業務となっています。
マンションには自分が購入し、所有している専有部分だけでなく、エントランスやエレベーター、廊下、ゴミ置き場などの共有部分もありますが、共有部分の維持管理がしっかりとされていなければ、マンションに居住することは難しいといっていいでしょう。
そのため、分譲マンションでは管理組合が存在しており、マンションの区分所有者となった時点で管理組合の組合員となり、マンションの維持管理に関わることとなります。
ただし、マンションを管理するには権利や利害関係が複雑で、建物や設備に関しても専門的な知識を要する部分も多く、業務内容は多岐に渡ります。
そのためマンションを管理委託しているところも多いのです。マンション管路委託とは、オーナーが所有しているマンションの日常的な運営やメンテナンスなどの管理業務を専門の会社に委託する仕組みのことです。管理会社に委託することで、住民やオーナーは管理に関する様々な業務を自己管理する必要がなくなり、より効率的なマンション運営が可能となります。
マンション管理会社のメリットとデメリット
マンション管理会社に管理委託する場合にはメリットとデメリットの両方あるので、それぞれ把握したうえで管理委託したほうがいいのか考えることが大切です。
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メリット
マンションを維持管理するうえで、建築や法務、施設管理などの専門的な知識が必要とされていますが、管理会社には各種の専門的な知識を有しているプロフェッショナルなスタッフが在籍しているため適切な管理が可能となります。修繕工事や清掃なども、プロ目線でスムーズに実施され、管理業務に対応する手間が省けて住民側の負担も軽減されるので、その時間を別の時間に充てることも可能です。火災や設備の故障など、緊急を要する事態に迅速かつ適切に対処してくれるのもポイントといえるでしょう。
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デメリット
一方で、デメリットとしては管理会社に委託することで、管理委託費用が発生することです。さらに、修繕費用や更新事務手数料などの追加費用が発生することもあり、管理に関する費用負担が大きい点があります。
マンション管理会社が担う業務内容
マンション管理会社に管理委託する業務内容としては、大きくわけて４つの業務があります。
1.事務管理業務
管理委託のメインとなる業務が事務管理です。管理組合の理事会・総会の支援業務や組合名簿の作成業務、維持や修繕の実施をはじめ、会計収支の調停や出納、未収金の催促、重要書類の保管などの業務があります。
2.管理員業務
主に管理事務室にて従事する業務です。居住者や来客対応などの受付業務がありますが、他にも、共有部分の建物や設備の点検や作業の立会い、緊急時の連絡や報告業務が該当します。
3.清掃業務
清掃業務としては主に日常清掃と定期清掃のふたつです。管理員や清掃員が日常的に行うエントランスや廊下などの共用部全般の日常清掃と、専門業者が専用の機械を使用して行う定期清掃があります。
4.建物・設備管理業務
建物の外観や各種設備の法定点検や保守点検を行います。建物や設備の異常を未然に防ぐためには定期的な点検が必要であり重要な業務のひとつです。
マンション管理会社の変更はできるのか
マンション管理委託している委託先の管理会社の変更は可能です。
変更手続きの方法や条件などはマンションの管理規約や契約内容によって異なりますが、一般的なケースでの注意点を記載しておきますので参考にしてください。
■管理規約の確認
マンションの管理規約や契約書に、委託先を変更する際の手続きや条件が記載されています。まず、これらの文書を確認しましょう。
■住民の合意
委託先を変更する場合、住民の合意や投票が必要な場合があります。住民とのコミュニケーションを大切にし、住民の意見を取り入れることが望ましいです。
■契約の解約と新規契約
現在の管理会社との契約を解約する手続きと新しい管理会社との契約手続きが必要です。手続きには費用や時間がかかることがあります。
マンション管理委託費用の相場と要素
マンション管理委託をする場合に気になるのが費用でしょう。そこで管理委託費用の相場や内訳を紹介していきます。
1. マンション管理委託費用の相場
マンション管理委託費用は、地域やマンションの規模によって異なります。一般的な相場として、1戸あたり月額賃料の3〜6％となりますが、あくまでも目安のため具体的な金額は契約内容により変動します。
2. 費用の内訳
管理委託費用としては、基本管理料や修繕積立金、管理委託手数料があります。
■基本管理料
一般的な管理業務にかかる費用で、清掃や共用部の維持管理、日常の運営業務などが含まれます。
■修繕積立金:
将来的な修繕工事や大規模なメンテナンスに備えて積み立てる資金で、マンションの建物や共用施設の老朽化対策に使用されます。
■管理委託手数料:
管理会社に支払う手数料で、管理業務を委託する対価として支払われます。
■その他諸経費
各種手続きのための経費や保険料など、特定の事務処理に伴う諸経費が含まれます。
3. 管理委託費用に影響を与える要因
管理委託費用にはいくつかの外部要因によって大きく異なりますが、どのような要因があるのか紹介していきます。
■マンションの規模
マンションの戸数や共用施設の広さによって、必要な管理業務や修繕積立金が変動します。
■地域性
地域ごとに人件費や物価が異なるため、同じサービスでも地域によって費用が異なります。
■提供されるサービスの範囲
管理委託業者が提供するサービスの範囲やクオリティによっても費用が変わります。高度なサービスを求める場合は、それに見合った費用が発生します。
■契約期間
契約期間が長いほど、月額の費用が割安になることがあります。
自主管理のメリットとデメリット
これまでマンション管理委託について紹介してきましたが、なかには自主管理しているマンションもあります。いったい自主管理にはどのような特徴があるのでしょうか。ここでは自主管理のメリットとデメリットについて紹介していきます。
1.マンション自主管理のメリット
自主管理の大きなメリットといえば費用が削減できることです。管理会社に手数料を支払う必要がないため、総合的な管理費用が削減できます。また、住民自ら管理に携わり、住民全体で建物の運営に参加するため共同体感が生まれるでしょう。さらに、直接住民が関与するので、運用面や予算面で柔軟に住民のニーズに対応することができ、住民同士のコミュニケーションも図りやすくなるので、急なトラブルが発生しても迅速に対処できます。
2.マンション自主管理のデメリット
マンションの維持管理には専門的な知識も必要となってくるため、住民のなかで専門的な管理業務に必要な知識やスキルを持っていない場合には効率的な管理が難しいといえるでしょう。大規模なマンションになるほど管理も複雑になるため難易度も高くなります。また、時間や労力もとられてしまうため、住民に大きな負担がかかるでしょう。さらに、住民同士で意見が対立した場合やトラブルが発生した場合は、中立的な立場である管理会社がいないため、解決が難しくなることもあるという点もデメリットといえます。
委託費用を抑えるためには
では、マンション管理の委託費用を抑えるためには一体どのようにすればいいでしょうか？
委託費用を抑える方法として6つ紹介します。
1.複数の管理会社と比較
複数の管理会社に見積りを依頼して、サービス内容と費用を比較検討することが大切です。選択肢を広げることで、費用対効果の高い会社を見つけやすくなります。
2.オプションの選択
提供される維持管理のサービスの中から必要最小限の選択をすることで、コストを抑えることができます。不要なサービスや贅沢なオプションなどは避けましょう。
3.長期契約の検討
契約期間を長期にすることで、月額の管理委託費用が割安になることがあります。ただし、契約内容やサービスの充実度も検討にいれバランスを取ることが重要です。
4.透明性の確保
費用に関する契約書や見積りを十分に確認し、見落とした費用や追加料金がないかを確認します。透明性のある契約を結ぶことで、不明瞭な費用を防ぐことができるでしょう。
5.住民参加の促進
住民の協力や一部業務を住民が行う「一部委託」など、住民参加型の運営モデルを導入することで、管理委託費用を抑えることが可能です。
6.見積もりの交渉
提供された見積もりに対して、交渉を行うことでコスト削減やオプションのサービスを受けられることがあります。積極的に交渉してみましょう。
管理委託費が安い/高い管理会社の違い
委託費用を抑えるための方法として、複数の管理会社に見積りを比較することをお伝えしましたが、マンションの管理委託費が高い管理会社と安い管理会社にはいくつか違いがあります。
1.サービスの範囲
費用が高い管理会社はより包括的な高度なサービスを提供してくれます。たとえば、セキュリティや設備管理など、多岐にわたる業務を担当してくれることが多いでしょう。一方で、費用が安い管理会社は基本的な業務のみの対応していることが一般的といえます。
2.サービスの質
費用が高い管理会社は、サービスの質も高く効率的な業務を提供してくれることが期待されます。そのため、マンションの価値向上や住民の生活の充実度向上に繋がります。一方で、費用が安い管理会社は、サービスの質に制約が生じることがあります。
3.人材の質と数
費用が高い管理会社は、経験豊富で専門的なスタッフが充実していることが多いですが、費用が安い管理会社はスタッフの数や質に限りがある場合が多いでしょう。
4.緊急時の対応
費用が高い管理会社は緊急時に迅速に対応し、問題をスムーズに解決できることが多いですが、費用が安い管理会社は緊急時のサービス提供ができない場合があります。
5.追加費用や特典の提供
費用が高い管理会社は、追加の特典やオプションサービスを提供することがあります。これにより、より充実したサービスを享受できますが、同時に費用が高くなります。
住民や管理組合は、予算や求めるサービスの範囲に応じて、管理会社を選定する必要があります。一番適した管理会社を見つけるには、サービス提供の期待値を明確にし、複数の会社との比較検討を行うことが重要でしょう。
