不動産オーナーになりたての頃は、入居トラブルや住民同士のいざこざに対応するたびに、「どうするのが最適なの？」と困惑してしまいがちです。
故障や劣化であれば解決策もシンプルですが、家賃滞納、騒音、異臭、ご近所付き合いなど、一筋縄で解決できないトラブルも多くあります。賃貸トラブルは多種多様なため、一概に「これを押さえておけばOK」というわけではありません。そこで、この記事ではよくある事例と相談できる機関、未然に防ぐポイントについて解説します。
賃貸トラブル時には、不動産オーナーのための賃貸相談サロンへの相談がおすすめです。
賃貸でトラブルがあったら不動産オーナーはどこに相談すべき？
賃貸でトラブルがあった際に不動産オーナーが相談すべき場所は、以下のとおりです。
- 不動産オーナーのための賃貸相談サロン
- 独立行政法人国民生活センター（全国の消費者センター）
- 住まいに関する各都道府県の相談窓口
- 住まいるダイヤル（住宅リフォーム・紛争処理支援センター）
それぞれの組織について解説します。
不動産オーナーのための賃貸相談サロン
賃貸トラブル時には、不動産オーナーのための賃貸相談サロンでの相談がおすすめです。
不動産オーナーのための賃貸相談サロンは、東京都と愛媛県で賃貸経営で悩んでいる不動産オーナーに向けて下記の8つのサービスを提供しています。
| 入居斡旋、空室対策 | バラエティに富んだ集客網を構築して、徹底的なWEB戦略で空室の悩みを解放 |
| リフォーム、リノベーション | 資産価値を高める戦略的なリフォーム、リノベーションの提案で空室問題を解決 |
| 不動産投資売買 | 創業40年の実績で信頼、豊富なネットワーク、地域トップの情報量で不動産の購入、保有、売却まで一貫してサポート |
| 入居者対応 | 入居者の抱える不満を解決するために、スピードと質で対応 |
| 建物修繕、メンテナンス | 定期清掃、貯水槽清掃、消防設備点検を自社施工することで、無駄なマージンをカットし、低コストを実現 |
| 外国人対応 | 新たな急成長マーケットとして視野に入れて、外国人入居者特有のトラブル、滞納リスクを回避するサービスを提案 |
| 不動産相続 | 税理士や金融機関では教えてもらえない不動産相続を専門家がアドバイス |
| 税金、法律相談 | 税金対策や法改正の知識をつけるためのポイントを紹介 |
不動産オーナーのための賃貸相談サロンは、運営実績が40年を超えていて、管理戸数15,000戸、契約件数5,500件（年間）と高い実績を誇るサロンのため、初めての方でも安心して利用できるでしょう。お悩み相談ができる問い合わせや不動産オーナーに役立つ情報を得られる資料請求も利用できます。
具体的には、空室対策や相続対策など、賃貸経営に役立つ各種セミナーを開催しています。オンラインでの受講も可能ですので、ぜひご参加ください。
独立行政法人国民生活センター（全国の消費者センター）
独立行政法人国民生活センター（全国の消費者センター）は、日常生活に関するトラブルや苦情を解決するための相談窓口です。
消費者ホットラインの番号「188」に電話をかけて、自動音声に従って操作をすると、所在地から最も近い消費者生活相談窓口につながるか、電話番号のアナウンスに繋がります。
| 受付時間 |
| ● 10:00～12:00
● 13:00～16:00 （土日祝日、年末年始を除く） |
来訪の受付はしていませんが、全国各所に窓口が設置されているため、事前連絡をすれば面談で相談に乗ってもらうことも可能です。
日常生活に関するトラブルや苦情を解決する際には、独立行政法人国民生活センター（全国の消費者センター）に相談するといいでしょう。
住まいに関する各都道府県の相談窓口
各都道府県、各市区町村では、法律相談や生活に関する各種トラブルを無料で弁護士に相談できる窓口が設置されています。
役所の生活課のホームページを確認して、相談方法や面談の申し込み方法を確認しましょう。
最近ではコロナウイルスの影響で事前予約が必須な場合が多く、事前予約なしで来訪しても対応してもらえない可能性が高いため注意が必要です。
住まいるダイヤル（住宅リフォーム・紛争処理支援センター）
住まいるダイヤル（住宅リフォーム・紛争処理支援センター）は、住まい関連で困ったことを解決できる国土交通大臣指定の窓口です。
具体的には、以下のサービスを提供しています。
- 相談サービスの案内
- 電話で相談（一級建築士が対応）
- リフォームの見積もりチェック
- 専門家に相談
- 評価住宅、保険付き住宅についての相談
- 住宅紛争審査会の紛争処理手続きを利用（裁判外での迅速な解決）
公式サイトの「よくあるご相談」項目では、困っている事案のワードを検索すると回答を見つけることが可能です。
ナビダイヤルは「0570-016-100」で、電話受付は10:00〜17:00（土日祝日、年末年始を除く）の時間内であれば、全国どこからでも通話に対応しています。
どこに相談したらいいかわからない場合は、住まいるダイヤル（住宅リフォーム・紛争処理支援センター）に相談するといいでしょう。
賃貸経営でよくあるトラブルの事例
賃貸経営でよくあるトラブルの事例は、以下のとおりです。
- 入居審査時の虚偽申告
- 家賃の滞納
- 騒音問題やゴミ出しによる入居者同士のトラブル
- 空室状態が続く
- 設備の故障
それぞれのトラブルについて解説します。
入居審査時の虚偽申告
賃貸経営でよくあるトラブルに、入居審査時の虚偽申告があげられます。
賃貸経営では、入居者の入居後に虚偽申告が発覚するケースがあり、家賃滞納の原因にもつながることが多いです。そして、現在の法律では虚偽申請をした入居者を退去させる法律が用意されておらず、家賃滞納や生活態度の悪さなど具体的な理由がなければ退去させることはできません。
そのため、トラブルを回避する意味でも入居審査時には、入居者の申請情報に虚偽情報がないかを裏取りできるといいでしょう。
家賃の滞納
賃貸経営でよくあるトラブルに、家賃の滞納があげられます。
賃貸に入居者がいたとしても、家賃の滞納が続くようであれば、安定した収入が得られません。また、入居者のトラブル対応が必要になりストレスの原因につながります。「家賃滞納は入居者の非だから追い出せば良い」と考える方もいるかもしれません。しかし、対応を間違えると訴えられてしまうリスクがあるため、注意が必要になります。
原則、1〜3か月の間は注意喚起程度で済ませて、3か月以降は具体的に警告を出したり、内容証明を発行するなどの行動に出るのが望ましいです。入居者の許可なく鍵を変えたり、マスターキーを使って家に入るなどの行為は犯罪と認識されるリスクがあるため、絶対にやってはいけません。そのほかにも、不動産オーナーという立場でも禁じられていることがいくつかあるため、専門知識を持つ司法書士や弁護士に対応の依頼をすることが最適です。
入居者の滞納が心配の場合は、保証会社との契約で「家賃保証サービス」のオプションをつけるといいでしょう。
騒音問題やゴミ出しによる入居者同士のトラブル
賃貸経営でよくあるトラブルに、騒音問題やゴミ出しによる入居者同士のトラブルがあげられます。
楽器や飲み会などの騒音問題、分別や異臭などのゴミ問題を原因に入居者同士のトラブルが発生すると、退去者が出て賃貸経営に支障が出るリスクがあります。入居者間のトラブルが起きた時は、何よりも「迅速な対応」が求められ、事実確認をした上で、加害者と被害者を早く明確にしましょう。明らかな加害者がいるのであれば、不動産オーナーという立場から契約解除を申し出ることができます。
空室状態が続く
賃貸経営でよくあるトラブルに、空室状態が続くことがあげられます。
不労所得を目的に賃貸経営を始める方は多いです。しかし、必ずしも安定した収益が毎月手元に入ってくるとは限らず、賃貸の空室状態が続く状態に悩むオーナーもいます。
とくに、物件をローンで購入している場合、家賃収入がなくても返済義務が生じるためキャッシュフローが悪化する可能性も高いです。広告を出したり、管理会社に依頼しても空室状態が長引くようであれば、周辺の賃貸相場との乖離や管理会社の営業力の弱さが原因と考えましょう。賃貸の家賃相場をリサーチして適正価格に変更したり、客付けできる営業・運営を行っている管理会社に変更するなど工夫が必要です。
設備の故障
賃貸経営でよくあるトラブルの事例に、設備の故障があげられます。
以下のようなトラブルが多発すると入居者が退去してしまう原因になりかねないです。
- 外観の劣化
- 雨漏り
- シロアリ被害など
そのため、事前に設備の故障がないかを確認することが必要になります。
物件購入時には、シロアリや雨漏りの被害がないかどうかをチェックしましょう。これは、購入後に被害が発覚した場合は、瑕疵担保責任を追求できるためです。瑕疵担保責任とは、劣化したポイントを明確にせずに販売して瑕疵があった場合、売主に対して損害賠償請求や契約解除請求ができる制度です。ただし、瑕疵担保責任はすべてのシチュエーションで適用されるのではなく、売主が故意に瑕疵を隠していたことを証明する必要があるため、時間と労力がかかります。
そのため、賃貸時に設備の故障でトラブルにならないためにも、物件購入時に設備面は確認しましょう。
賃貸経営でのトラブルを事前に防ぐ3つのポイント
賃貸経営でのトラブルを事前に防ぐ3つのポイントは、以下のとおりです。
- 信頼できる相談先を見つけておく
- 入居者の審査を慎重に行う
- 管理会社に全ての運用を任せない
それぞれのポイントについて解説します。
信頼できる相談先を見つけておく
賃貸経営のトラブルを未然に防ぐためには、信頼できる相談先を見つけておくことが大切です。
トラブルが起きてからサポートしてくれる弁護士や管理会社を探すのではなく、賃貸経営を始めるタイミングでお世話になる相手を用意しておくとスムーズに対応できるでしょう。とくに、ご近所トラブルに関しては時間がかかればかかるほど悪化して、より多くの入居者を巻き込む騒動につながりかねません。そのため、信頼できる相談先を見つけて、スムーズにトラブルを解決できる体制を構築するといいでしょう。
信頼できる相談先が見つかっていない不動産オーナーの方には、「不動産オーナーのための賃貸相談」をおすすめします。不動産オーナーの課題を解決するための様々なノウハウを有していることや、空室対策や相続対策など、賃貸経営に役立つ各種セミナーを開催しています。オンラインでの受講も可能ですので、ぜひご参加ください。
入居者の審査を慎重に行う
賃貸経営のトラブルを未然に防ぐためには、入居者の審査を慎重に行うことが大切です。
入居募集をするタイミングで、審査情報に虚偽の内容が含まれていないか、十分な支払い能力があるかどうかの調査を徹底します。空室を作らないために審査を緩くするケースもありますが、入居してからのトラブルは他の入居者との信頼関係に亀裂が入りかねません。
一概に収入状況や職業、国籍だけでトラブルを起こす可能性を判断することはできません。しかし、入居の目安を明確にしておくことでリスクを最小限に抑えられるのも事実です。賃貸経営のトラブルを未然に防ぐために、入居者の審査を慎重に行うようにしましょう。
管理会社に全ての運用を任せない
賃貸経営のトラブルを未然に防ぐためには、管理会社に全ての運用を任せないことが大切です。
管理会社に依頼することで、トラブル発生時には迅速に対応してもらえます。しかし、管理会社に頼りっきりになると、搾取されてしまう可能性もあるでしょう。管理会社を選ぶ際には、時代にあった営業を行なっているのか、入居者とのコミュニケーションが取れているのかを確認することが重要です。また、管理会社に全ての運用を任せないためにも定期的に管理会社のサポート体制を確認するようにしましょう。
賃貸トラブルの相談に関するよくある質問
賃貸トラブルの相談に関するよくある質問は、以下のとおりです。
- 賃貸トラブルを回避するために知っておくべき法律はありますか？
- 不動産オーナーが負担する原状回復費用はどのくらいになりますか？
それぞれの質問に回答します。
賃貸トラブルを回避するために知っておくべき法律はありますか？
賃貸トラブルを回避するために知っておくべき法律には、借地借家法や借家法、消費者契約法が挙げられます。
賃貸トラブル時は、方法を間違えると入居者側から訴えられるリスクがあるため、トラブルを自分で解決するのは控えるのが賢明です。管理会社や弁護士などを間に挟んで、不動産オーナーとして介入しても問題ないか、介入する場合の立ち位置などを指示してもらうとトラブルを最小限に抑えられます。
不動産オーナーが負担する原状回復費用はどのくらいになりますか？
原状回復費用の相場は、50,000〜90,000円が一般的です。
原則、原状回復費用の負担者は不動産オーナーとなっていますが、退去者が過度に部屋を汚したり破損した場合は請求することもできます。
| 原状回復費用を請求できるケース | 原状回復費用を請求できないケース |
| ● タバコによる壁の変色
● 飲食物によるシミやカビ ● ペットによる破損 ● 水漏れ放置による腐食 ● 不十分な衛生管理によって発生した垢、サビなど |
● フローリング、畳等の色落ち
● 日照による壁の色あせ ● 電化製品裏の黒ずみ ● 家具の放置による床の凹み ● 耐久年数が過ぎたことによる故障 |
原状回復費用を請求できるケースであるにも関わらず、退去者が支払いを拒否した場合、民事調停や訴訟など法的手続きをとることも可能です。
まとめ
この記事の結論をまとめると、以下の通りです
・賃貸でトラブルが発生した場合、不動産オーナーは「不動産オーナーのための賃貸相談サロン」「独立行政法人国民センター」「住まいに関する各都道府県の相談窓口」「住まいるダイヤル」に相談する
・賃貸経営でよくあるトラブル事例として「入居審査時の虚偽申告」「家賃の滞納」「騒音問題やゴミ出しによる入居者同士のトラブル」「空室状態が続く」「設備の故障」が挙げられる
・賃貸系絵でトラブルを事前に防ぐポイントは「信頼できる相談先を見つけておく」「入居者の審査を慎重に行う」「管理会社に全ての運用を任せない」
・賃貸トラブルでは、法律の知識が乏しい状態で介入すると、不利になったり、訴訟を起こされるリスクがあるため、弁護士や管理会社を挟むのが賢明
・原則、原状回復費用の相場は、状態や部屋の大きさによって異なるものの、おおよそ50,000〜90,000円
不労所得が得られる賃貸運用ですが、初めのうちはトラブルが起きるたびにどのように対処したら良いか悩む方も多いです。
無理してご自身だけで解決しようとせずに、無料相談を受け付けている場所に相談したり、有償で対応してくれる弁護士や管理会社に相談することも検討しましょう。また、満室にすることを意識しすぎると入居後のトラブル対応に見舞われる可能性があるため、審査を丁寧に行うことも重要です。
しかし、丁寧な審査を行っても賃貸トラブルは起こってしまうものです。ですので、不動産オーナーの方々で相談先に困っている方は、不動産オーナーのための賃貸相談サロンに相談しましょう。
様々なノウハウで賃貸経営をサポートしてくれますので、賃貸トラブルで困っているオーナーの方は、ぜひご検討ください。
