■物件概要
1992年築／軽量鉄骨／8戸
| 金融機関に長く勤められ、賃貸経営についての知識を豊富にお持ちのH様。
2019年に管理会社を日本エイジェントへと切り替えた後、傷みの激しかった空室への大規模リフォームも実施されました。
「今後も計画的に管理していきたい」というH様に、日本エイジェントの魅力や設備再投資への考えについて伺いました |
地元大手の安心感とWeb集客への期待
Q.日本エイジェントにご依頼いただいた経緯を教えてください。
別の管理会社に知人の紹介でずっとお願いしてきたのですが、その会社の対応に少しずつ違和感を覚えるようになったんです。
業界や組織を取り巻くさまざまな事情のせいで、仕事が回らなくなっている印象でしたね。
いよいよ空室が2部屋に増えたタイミングで「改善されないなら解約したい」と申し出ました。
担当者は「すぐに入れます」と返事だけは勢いよくするものの、一向に状況は変わりません。
「これではいけない」と危機感を抱き、日本エイジェントにお願いすることにしました。
日本エイジェントは主要エリアに店舗を構えていて、地元大手ならではの安心感がありましたね。
ネット対策にも早くから取り組んでいたのを知っていたので、そのノウハウにも期待しました。
日本エイジェントの管理物件となってすぐに入居が決まり、前の管理会社との実力の差を感じましたよ。
日本エイジェントの酒井さんに初めて会った時の印象は「物腰の穏やかな人」でした。
オーナーの声に耳を傾け、積極的に取り組もうとする姿勢がすぐに伝わってきましたね。
H様「管理会社の姿勢の違いはすぐに分かります」
きっかけは父の相続対策
Q.嬉しいお言葉をありがとうございます。物件を建築した時のエピソードをお聞かせください。
相続対策として父と話し合い、もともとキウイ畑だったところに建てました。
父が他界した時点では借り入れを完済してしまっていたので、あまり対策にはなりませんでしたけどね。
設計士の知人とも相談しながら、建築メーカーやコスト、賃料といったさまざまな検討を重ねましたよ。
勉強のために山口県の積水ハウスの展示場にも行きました。
RCも考えてはみましたが、地域のマーケットを考えると賃料とのつり合いが取れません。
色々と検討した結果、積水ハウスの軽量鉄骨に決め、30年の融資を住宅金融公庫（現在：住宅金融支援機構）から受けることにしました
公庫から銀行への借り換えを経て、結局21年で完済したのですが、後々のメンテナンス費用を考えると早期の返済は。とても良かったですね。
「これは使いにくい」「早く手直しを」と痛感
Q.物件のメンテナンスについては、どのように考えてこられましたか。
住宅は放っておくと朽ちてしまうので、必ず再投資しなければならないものです。
入退去ごとの手入れはもちろん、外壁や屋根なども定期的にメンテナンスしてきました。
クモの巣の除去や周辺の草引きは、自分で作業していますよ
ある時、自宅の浴室が使えなくなって、所有物件の空室のシャワーを使ってみたことがあったんです
ところがお湯と水を毎回少しずつ調整しなければならない状況に。
「これは使いにくい」「早く手直ししなければ」と実感しました。
入居から10年も経てばリフォームは必須ですが、年数を重ねると、さらに大がかりな工事が必要になってきますね。
かなりの傷みに大規模リフォームを決断
Q.特にひどく傷んだお部屋では、大がかりな工事を決断されましたね。
ご高齢の入居者の方が急に入院・退去となり、長年の使用のためにかなり傷んだ空室が発生したんです。
住宅メーカーに相談したのですが、全部入れ替えるには約400万円必要とのこと。
築30年の物件にそこまでのお金はかけられませんし、地域のニーズに見合った賃料もこれ以上上げたくありません。
給料がそこまで上がらない時代です。どこのご家庭でも節約していますからね。
担当の酒井さんに相談したところ、
クロスの単価や床の素材、キッチンのグレードといった一つ一つを見極め、予算内に収まるよう工夫していきました。
傷みの激しかったリフォーム前のキッチン
人気の設備や間取りを予算内で実現
予算内で新築に対抗できる部屋を
Q.日本エイジェントと二人三脚で進めたリフォームはいかがでしたか。
間取りを3DKから2LDKに変え、畳はフローリングに。水回りはもちろん、壁から天井まで一新しました。
こちらの予算の範囲内で、新築に対抗できる大変きれいな状態にすることができて良かったです。
賃料は少しだけ上げましたが、周辺の新築物件に比べると手頃なままです。
酒井さんに相談すると、色々と教えてくれたので助かりました。
特に間取りの変更は、若いご家族に選んでいただけるようにという酒井さんからの提案です。
自分でも建材やクロスのつなぎ目といった細部まで確認し、気になったことは伝えるようにしていましたよ。
春の引越シーズンが迫っていて、時間的に余裕のない工事だったのですが、何とか3月の頭にリフォームが完了してほっとしましたね。
工事完了から1か月も待たずに、若いファミリーの入居が決まりました。
日本エイジェントにお願いして良かったです。
3DK（左）の間取りをから広々とした2LDK（右）へ
今後も計画的に考えていきたい
Q.H様の賃貸経営に対する向き合い方や、今後の抱負を教えてください。
もし返済計画を35年で組んでいたり、先を見込んでの資金を確保したりしていなかったら、大規模な工事には踏み切れなかったでしょう。
早めに完済できたからこそ、事業として成り立っているのだと思います。
相続税対策にはなりませんでしたが、収益の一部は母の介護費用に充てることができました。
「自分の子供には負担をかけたくない」という思いでやっていますので、どう管理していくのがよいか、今後も計画的に考えていきたいですね。
Q.節目となるタイミングを逃さず、大がかりな工事を決断されたH様。本日は貴重なお話をありがとうございました。
| ■ 担当者（酒井）より
私どもは時に、コストを伴うご提案をオーナー様にさせていただくこともあるですが、H様にはその必要性を十分にご理解いただいており、急ピッチの工事も予算内・期限内に完了することができました。
引越シーズンの終盤に差し掛かりそうな工期でしたが、私には「ここまで直していただいたお部屋であれば、お客様が見たら必ず入居が」という確信がありました。
工費を抑えたことにより、賃料で新築に対抗できたのも大きかったと思います。
賃貸物件の長期的な安定経営は、オーナー様と管理会社の強力なタッグがあってこそ。
H様、今後ともよろしくお願いいたします。 |
