更新日：2024年4月30日
■施工業者、どのように決めてますか？
建物の外壁は、太陽の紫外線や雨風などに日々晒されており、経年により、タイル浮きや塗装膜の剥がれなど劣化は避けられません。劣化を放置しておくと、外壁のひび割れから雨水が入るようになり、天井や窓・壁からの雨漏りが発生！入居者の生活に影響するため、早急な対応が必要です。
原因確認後、外壁補修工事を業者に依頼すると思いますが、請負契約後は「施工業者にお任せ」になっていませんか？ 「安いから」というだけで、業者選定を行うと、入居者とトラブルになったり、追加費用が発生して結局高くついてしまうということもあります。業者選びを後悔しないために、実際にあったトラブル事例をご紹介します。
■実際にあった、外部業者施工によるトラブル発生事例
①事前の予告なく足場を設置
事前の予告なく足場を設置することは、入居者にとって大きな負担となります。特に駐車場を使用している入居者にとっては、急な連絡で車を移動させる必要が生じ、これが不満の原因となり得ます。
実際に、「足場を設置するので、駐車場の車を動かして欲しい」と突然の連絡。ご入居者への配慮がなく、不満から入居者とトラブルに。
このため、足場の設置予定日や作業内容を事前に通知し、入居者の理解と協力を求めることが不可欠です。
②補修はせず、塗装だけ施工
外壁の補修をせずに塗装だけを施すことは、見た目は改善されるものの、根本的な問題（例えば漏水）は解決されません。
このような場合、後に再度足場を設置し直し、補修を行う必要があり、結果として余計な費用が発生します。したがって、塗装前には適切な補修を行うことが重要です。
③入居者の車や共用部・ベランダなどの養生をしない
入居者トラブルで一番多く、長期に渡る謝罪対応や補償請求の対応が必要になり、工事不満に伴う退去の事例もあります。
入居者の車や共用部、ベランダの養生を怠ると、塗料や汚れがこれらに付着し、損害賠償請求の原因となります。このようなトラブルを避けるためには、養生を丁寧に行い、入居者の財産を保護することが求められます。
④高圧洗浄時に電気部・設備の養生をしない
高圧洗浄を行う際には、電気部分やその他の設備を適切に養生しておかないと、水が侵入し故障や停電の原因となることがあります。
実際に高圧洗浄時に、共用部の配電盤・エレベーター部分を養生していなかったため、内部に漏水して停電（ＴＶ・電話・電気の使用不可）。故障で数日間エレベーター停止。修理のため取り寄せた部品は高額で、復旧にも時間を要したケースがございます。
入居者の専有部分等はもちろんですが、特に共用部の配電盤やエレベーターには注意が必要で、養生を怠らないことでこのようなリスクを避けることができます。
⑤事前の入居者通知を行わない
事前の入居者通知を行わないで工事を開始すると、大きな音などで入居者の日常生活に影響を及ぼし、
多くのクレームにつながることがあります。
適切な事前通知を行い、工事の日時や内容を明確に伝えることで、入居者の理解を得ることができます。
⑥施工会社・担当者などの連絡先が不明
施工会社や担当者の連絡先が不明だと、トラブル発生時に迅速な対応ができないことがあります。
施工前には必ず施工会社の連絡先や担当者の情報を入居者に提供し、緊急時の連絡がスムーズに行えるようにすることが望まれます。
⑦足場が丸太
解体以外、基本丸太は使用出来ません。
足場を丸太で設置する場合、これは安全規格に適合していない可能性があり、労働基準監督署から指摘されると工事が中断されることがあります。
安全な作業環境を確保するためにも、規格に適した材料を使用し、専門家による設計を行うことが重要です。
■建物の健全な維持の為に
日本エイジェントビルマネジメント課では、入居者目線で、しっかりした工事監理が出来る協力業者と取引をしており、また管理会社として的確な入居者対応を行っています。外壁や共用部・その他の修理に関してのご相談は、弊社ビルマネジメント課（ＴＥＬ089－996－6650）までお気軽にお問い合わせ下さい。
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